Российский ипотечный рынок завершил сентябрь на высоких показателях. Банки выдали 133,6 тыс. ипотечных кредитов на 641,5 млрд рублей. Объём выдач вырос на 61% за месяц и на 59% в годовом выражении.
При этом средний размер кредита на покупку новостройки достиг 5,9 млн рублей, а на вторичном рынке — 3,83 млн рублей.
Однако рост выдач не означает, что рыночная ипотека стала доступной. Банковские ставки остаются высокими, а значительная часть спроса зависит от льготных программ.
На этой неделе участники рынка вновь обсуждали перспективы семейной ипотеки. Возможные изменения её условий остаются одним из ключевых факторов, способных повлиять на спрос в новостройках.
Главное противоречие ипотечного рынка заключается в том, что увеличение объёмов кредитования пока не сопровождается сопоставимым улучшением доступности жилья для покупателей без государственной поддержки.
Столичный рынок первичного жилья демонстрирует признаки охлаждения.
В сентябре в Москве зарегистрировали около 4,9 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья. Это на 33% меньше, чем годом ранее. За девять месяцев количество зарегистрированных ДДУ сократилось на 34,2%.
В Московской области картина отличается. В III квартале спрос на новостройки Подмосковья вырос более чем на треть.
Такое расхождение показывает, что даже внутри одного столичного региона спрос перераспределяется неравномерно.
Для покупателей всё большее значение имеют общий бюджет сделки, транспортная доступность, качество проекта и условия финансирования. Для девелоперов — способность предложить продукт, соответствующий текущей платёжеспособности аудитории.
Однако различия в динамике не следует автоматически объяснять исключительно перетоком покупателей из Москвы в область. Для такого вывода необходимы дополнительные данные о структуре сделок и характеристиках покупателей.
На фоне конкуренции за спрос увеличиваются расходы девелоперов на маркетинг и продажи.
Привлечение одного покупателя квартиры в новостройке обходится застройщикам в 200–500 тыс. рублей. Стоимость отдельной заявки достигает 20–50 тыс. рублей и ежегодно увеличивается на 15–30%.
При этом на интернет приходится 70–80% обращений.
Эти цифры показывают, что для девелопера важна не только стоимость строительства и обслуживания кредитов. Существенное значение приобретает цена фактической продажи — включая расходы, которые необходимо понести, чтобы найти покупателя и довести сделку до завершения.
Дополнительным сигналом стало увеличение объёма расторгнутых договоров долевого участия в 2026 году.
В совокупности эти тенденции обращают внимание на качество спроса. Для финансовой устойчивости проекта важно не только количество заявок или заключённых договоров, но и способность покупателей завершать сделки.
Один из устойчивых вопросов рынка — почему цены на недвижимость не снижаются вслед за продажами.
За год ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильём сократился на пять процентных пунктов.
Сокращение разрыва не обязательно означает удешевление первичного рынка. Оно может быть связано с различиями в темпах изменения цен в двух сегментах.
Для покупателя важна не только стоимость квадратного метра, но и полная стоимость приобретения: размер первоначального взноса, ставка по кредиту, расходы на ремонт и сроки готовности жилья.
Для девелопера снижение цены также не всегда становится первым инструментом стимулирования продаж. На решения влияют себестоимость проекта, кредитная нагрузка и финансовые обязательства.
Поэтому дальнейшая динамика рынка будет зависеть не только от заявленных цен, но и от фактических условий заключаемых сделок.
Коммерческий сегмент демонстрирует собственную динамику.
Объём инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 378 млрд рублей, увеличившись на 8% в годовом выражении.
На фоне сложной ситуации с доступностью финансирования на жилищном рынке это показывает, что интерес инвесторов к недвижимости не исчезает, хотя инвестиционные решения в разных сегментах определяются различными факторами.
При оценке таких вложений ключевыми остаются качество объекта, его арендный потенциал, устойчивость денежного потока и условия финансирования.
Рост совокупного объёма инвестиций сам по себе не означает одинаково благоприятной ситуации во всех категориях коммерческой недвижимости. Для более точного вывода необходимо отдельно рассматривать офисный, складской, торговый и другие сегменты.
На неделе обсуждались новые законодательные инициативы, затрагивающие ипотеку и операции с недвижимостью.
Банк России сохранил на I квартал 2027 года действующие значения макропруденциальных лимитов и надбавок по ипотечному кредитованию.
Государственная дума также рассмотрела в первом чтении законопроект об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки между физическими лицами.
Отдельное внимание сохраняется к возможным изменениям семейной ипотеки и регулированию индивидуального жилищного строительства.
Для участников рынка эти инициативы важны не только с юридической точки зрения. Изменение требований к кредитованию и оформлению сделок влияет на доступность финансирования, сроки проведения операций и расходы покупателей.
При этом законодательные предложения, находящиеся на стадии рассмотрения, нельзя считать уже вступившими в силу правилами.
События конца октября показывают рынок недвижимости, в котором всё труднее говорить об одном направлении движения.
Ипотечные выдачи растут, но доступность рыночных кредитов остаётся ограниченной. Спрос на новостройки Москвы и Подмосковья меняется по-разному. Девелоперы несут всё более высокие расходы на привлечение покупателей, а ценовая динамика не всегда следует за изменением количества сделок.
При этом инвестиционная активность в коммерческой недвижимости сохраняется, а государственное регулирование продолжает влиять на условия работы всего рынка.
Главный вопрос теперь не только в том, сколько недвижимости будет продано, но и на каких финансовых условиях состоятся эти сделки.
Именно стоимость денег, устойчивость покупательского спроса и экономика девелоперских проектов будут определять дальнейшее развитие рынка.
Наши менеджеры помогут принять взвешенное решение и подобрать подходящий объект.
English