Неделя недвижимости: ипотека охлаждает спрос, вторичка набирает обороты, а девелоперы готовятся к долгому восстановлению

1. Семейная ипотека: октябрь показал последствия изменения условий

Одним из главных событий недели стали первые итоги ипотечного кредитования после изменения условий семейной ипотеки с 1 октября.

По предварительным оценкам, в октябре российские банки выдали около 77 тыс. ипотечных кредитов на 305 млрд рублей. Это на 28% меньше по количеству и на 38% по объёму, чем годом ранее.

Наиболее заметное сокращение пришлось на программы государственной поддержки. После сентябрьского всплеска выдачи льготной ипотеки снизились примерно до 20 тыс. кредитов на 117 млрд рублей — почти втрое меньше прошлогоднего уровня.

Рыночная ипотека при этом демонстрирует более устойчивую динамику. В октябре банки предоставили около 57 тыс. кредитов по рыночным программам.

Изменения особенно заметны в структуре спроса. По данным одного из крупнейших банков, доля новостроек в ипотечных выдачах за октябрь сократилась на 21 процентный пункт относительно сентября, до 41,1%. Доля готового жилья достигла 33,3%.

Эти показатели свидетельствуют о том, что зависимость первичного рынка от льготного кредитования остаётся высокой.

Сентябрьский рост во многом был связан с желанием покупателей оформить кредиты до изменения правил. Октябрь показал, насколько быстро спрос может сократиться после завершения такого периода.

Главный вопрос ближайших месяцев — сможет ли рынок новостроек поддерживать продажи без повторения краткосрочных всплесков, вызванных ожиданием изменений ипотечных программ.

2. Новостройки Москвы: продажи падают, предложение продолжает расти

В октябре 2026 года на рынке новостроек Московского региона зарегистрировано 8 046 сделок. Это на 20,6% меньше, чем в сентябре, когда показатель составлял 10 137.

Снижение затронуло старую Москву, Новую Москву и Московскую область. Наиболее заметным оно оказалось в Новой Москве.

При этом предложение на первичном рынке столицы продолжило увеличиваться.

По итогам октября в продаже находилось около 57,9 тыс. квартир и апартаментов — на 1,9% больше, чем месяцем ранее, и на 6,6% больше прошлогоднего уровня.

Количество проектов с открытыми продажами достигло 434 против 427 в сентябре.

Особенно заметно меняется структура предложения. Доля массового сегмента сократилась примерно до 47%, тогда как в более дорогих категориях количество доступных объектов продолжает увеличиваться.

В премиальном сегменте число предлагаемых лотов за год выросло на 54,5%.

Получается, что рынок одновременно сталкивается с двумя процессами: покупатели становятся менее активными, а выбор объектов в продаже расширяется.

Для девелоперов такая ситуация означает усиление конкуренции и увеличение сроков реализации предложения. Для покупателей — больше возможностей сравнивать проекты, но не обязательно снижение цен.

3. Вторичный рынок: покупатели всё чаще выбирают готовые квартиры

На фоне сокращения продаж строящегося жилья вторичный рынок демонстрирует положительную динамику.

За девять месяцев 2026 года в Москве зарегистрировали около 68,6 тыс. сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке между физическими лицами. Это на 11% больше, чем годом ранее.

В Московской области показатель достиг 81,2 тыс. сделок, увеличившись на 39%.

Положительная динамика наблюдается и в других регионах. В Санкт-Петербурге количество сделок выросло на 20%, в Ленинградской области — на 38%.

Важным фактором остаётся разница в стоимости жилья. На отдельных направлениях готовые квартиры могут обходиться на 15–20% дешевле сопоставимых новостроек.

При этом объекты в домах, введённых в эксплуатацию несколько лет назад, нередко предлагают характеристики, близкие к современным жилым комплексам.

Покупатель получает возможность оценить реальное состояние дома, инфраструктуру района и качество готовой квартиры, не принимая на себя риски ожидания завершения строительства.

Однако рост вторичного рынка не означает полного отказа от новостроек. Скорее речь идёт о перераспределении спроса между сегментами, где стоимость покупки, доступность кредита и готовность объекта приобретают всё большее значение.

4. Цены на новостройки: спрос снижается, но квадратный метр продолжает дорожать

Октябрь вновь продемонстрировал противоречие российского рынка недвижимости: снижение покупательской активности не сопровождается общим падением цен.

По одной из оценок, средняя цена квадратного метра в предложении московских новостроек достигла 750 тыс. рублей. За месяц показатель увеличился на 3%, а за год — на 14,2%.

При этом ценовая динамика существенно различается между классами жилья и отдельными проектами.

Рост средней стоимости квадратного метра не обязательно означает, что каждая квартира подорожала на сопоставимую величину. На показатель влияет структура предложения: увеличение доли дорогих проектов способно повышать среднюю цену даже при стабильных ценах внутри отдельных жилых комплексов.

На рынке также появляются предложения со значительными индивидуальными скидками. В отдельных проектах размер дисконта при полной оплате может достигать 33%.

Однако такие условия не характеризуют рынок в целом. Как правило, они распространяются на определённые квартиры и зависят от способа оплаты.

В результате формируется ситуация, когда заявленные цены остаются высокими, а реальные условия приобретения всё сильнее различаются.

Для покупателей становится важным сравнивать не только стоимость квадратного метра, но и итоговый бюджет сделки с учётом скидок, рассрочки, ипотеки и дополнительных расходов.

5. Девелоперы: восстановление рынка может занять ещё несколько лет

Одним из наиболее значимых событий недели стал обновлённый прогноз развития рынка жилищного строительства.

По оценкам аналитиков, в 2027 году восстановление спроса на новостройки будет медленным. Более устойчивое оживление рынка ожидается не раньше 2028 года.

По итогам 2026 года денежный объём продаж строящегося жилья может сократиться с 5,2 трлн до 4,5–4,7 трлн рублей. На 2027 год прогнозируется показатель в диапазоне 4,4–4,6 трлн рублей.

При этом проблема заключается не только в объёмах продаж, но и в финансовой устойчивости девелоперских проектов.

На 1 октября в России строилось 121,9 млн кв. м жилья. Из них 33,6 млн кв. м, или около 28%, приходилось на проекты, где продажи заметно отставали от темпов строительства.

Дополнительное давление создаёт соотношение задолженности по проектному финансированию и средств на счетах эскроу.

На начало сентября остатки на эскроу-счетах покрывали около 64% задолженности девелоперов по проектному финансированию — на пять процентных пунктов меньше, чем в начале года.

Это означает, что при замедлении продаж финансовая нагрузка на отдельные проекты может увеличиваться.

Девелоперы уже реагируют на ситуацию. Десять крупнейших застройщиков сократили объём новых запусков на 12%, несмотря на рост показателя по рынку в целом.

Таким образом, участники рынка всё осторожнее подходят к новым инвестиционным решениям. Приоритет постепенно смещается от расширения портфеля проектов к обеспечению устойчивости уже начатого строительства.

6. Загородная недвижимость: государство готовит поддержку инфраструктуры ИЖС

Рынок индивидуального жилищного строительства также оказался в центре внимания.

За девять месяцев 2026 года ввод индивидуального жилья в России составил 41,4 млн кв. м — на 21% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Одной из основных проблем остаётся высокая стоимость подготовки земельных участков и строительства инфраструктуры.

В отличие от многоквартирных проектов, где расходы на инженерные сети и дороги распределяются между большим количеством квартир, в коттеджных посёлках инфраструктурная нагрузка приходится на сравнительно небольшое число домовладений.

На этом фоне обсуждается расширение государственной поддержки инженерной и дорожной инфраструктуры для проектов ИЖС.

В рамках программы «Стимул» на 2027–2029 годы предусмотрено софинансирование соответствующих работ в 19 регионах России.

Ожидается, что поддержка позволит обеспечить ввод более 1,5 млн кв. м индивидуального жилья.

Однако наличие государственной инфраструктурной поддержки не означает автоматического снижения стоимости загородных домов. Итоговый эффект будет зависеть от объёмов финансирования, условий участия и того, насколько расходы девелоперов действительно сократятся.

Для загородного рынка это важный сигнал: развитие ИЖС всё сильнее зависит не только от спроса на частные дома, но и от доступности подготовленной земли, инженерных коммуникаций и финансирования.

Главный вывод недели

Первая неделя ноября показала, насколько быстро рынок недвижимости реагирует на изменение финансовых условий.

Октябрьский спад ипотечных выдач подтвердил высокую зависимость новостроек от программ государственной поддержки. Продажи первичного жилья сократились, тогда как предложение продолжило увеличиваться.

Вторичный рынок при этом демонстрирует более устойчивый спрос, а покупатели всё чаще оценивают недвижимость с точки зрения полной стоимости приобретения и возможности пользоваться объектом сразу после сделки.

Для девелоперов на первый план выходят темпы продаж, стоимость финансирования и достаточность средств на счетах эскроу.

На загородном рынке ключевым вопросом остаётся инфраструктура, без которой масштабное развитие индивидуального строительства затруднено.

Главный итог недели — рынок недвижимости постепенно переходит от борьбы за объёмы продаж к борьбе за финансовую устойчивость сделок и проектов.

Именно доступность кредитования, реальная платёжеспособность покупателей и способность девелоперов адаптировать свои планы будут определять ситуацию в ближайшие месяцы.