НЕДЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ • №3 • 02 ОКТЯБРЯ 2026
Последние несколько лет рынок недвижимости жил вокруг одного большого вопроса: сколько стоят деньги?
Теперь появился второй.
А когда именно они придут?
Квартира может быть продана сегодня, а оплачена через несколько лет.
Дом может быть построен, а деньги покупателей еще десять рабочих дней оставаться в банке.
Ипотека может исправно обслуживаться несколько лет — и только потом попасть в просрочку.
Коммерческий объект может сменить собственника не потому, что инвестор увидел прекрасную возможность, а потому, что предыдущему владельцу понадобилось погасить долг.
На бумаге все это называется совершенно по-разному.
Рассрочка.
Эскроу.
Просрочка.
Стрессовая сделка.
Но экономически у этих процессов есть кое-что общее.
Время снова стало частью цены недвижимости.
И на этой неделе это особенно хорошо видно.
Начнем с цифры, которая довольно точно описывает состояние первичного рынка.
Во II квартале 25% договоров долевого участия в России были заключены с использованием рассрочки.
Еще в начале года доля составляла около 20%.
То есть теперь примерно каждая четвертая сделка с новостройкой предполагает, что покупатель платит не всю сумму сразу.
Для девелопера это удобный способ не потерять клиента в условиях дорогой ипотеки.
Для покупателя — возможность войти в сделку без банковского кредита по нынешней ставке.
Для статистики — зарегистрированный ДДУ.
Но между зарегистрированным ДДУ и полностью оплаченной квартирой появляется расстояние.
И оно уже измеряется триллионами.
Именно столько покупатели еще должны внести по заключенным договорам с рассрочкой.
На 1 сентября неоплаченными полностью оставались около 17% действующих ДДУ.
Объем будущих платежей по ним — примерно 1,5 трлн рублей.
С начала года сумма увеличилась приблизительно на 200 млрд.
Здесь важно правильно понимать эту цифру.
Это не 1,5 трлн рублей просроченных долгов.
И не 1,5 трлн рублей проблемных квартир.
Это платежи, которые по условиям уже заключенных договоров должны поступить позже.
Но для рынка сама величина принципиальна.
Потому что она показывает: продажа квартиры и получение денег за квартиру все чаще происходят в разные моменты времени.
Раньше между ними в основном находился банк.
Теперь там все чаще находится календарь.
Экономика здесь довольно проста.
Когда ипотека дорогая, покупатель ищет способ не брать ее сегодня.
Девелопер, в свою очередь, ищет способ не снижать цену квартиры сегодня.
Рассрочка позволяет обоим отложить неприятный разговор.
Покупатель надеется, что через год или два ставки станут ниже и остаток можно будет рефинансировать.
Девелопер получает договор сейчас и деньги частями позже.
Цена квартиры при этом может остаться практически неизменной.
Получается своеобразная замена дешевой ипотеке.
Только раньше стоимость денег частично субсидировало государство или банк.
Теперь часть финансовой нагрузки берет на себя сам девелопер.
На некоторое время.
Ключевые слова здесь — «на некоторое время».
Потому что рассрочка не отменяет необходимость заплатить за квартиру.
Она переносит ее в будущее.
Здесь легко сделать эффектный заголовок о «триллионе неоплаченных квартир».
И он будет неправильным.
Пока статистика не показывает массовой волны расторжений договоров с рассрочкой.
У примерно трети опрошенных девелоперов таких случаев вообще не было.
У остальных доля расторгнутых договоров не превышала 10%.
То есть рассрочка пока выполняет свою функцию.
Она действительно позволяет части покупателей совершить сделку в момент, когда обычная ипотека выглядит слишком дорогой.
Но главный тест этой модели еще впереди.
Он наступит тогда, когда крупные платежи по уже заключенным договорам начнут подходить к сроку.
И тогда станет понятно, сколько покупателей использовали рассрочку как удобный финансовый мост.
А сколько — как способ перенести проблему на более позднюю дату.
В недвижимости несколько лет — достаточно большой срок, чтобы многое изменилось.
И достаточно короткий, чтобы платеж все-таки наступил.
Вторая цифра недели находится уже не у девелоперов, а у банков.
На 1 сентября объем просроченной ипотечной задолженности в России достиг 263,6 млрд рублей.
Только за август он увеличился на 10,8 млрд рублей, или на 4,3%.
За год рост составил примерно 57%.
На первый взгляд цифра выглядит тревожно.
Но здесь снова важно не останавливаться на заголовке.
Совокупный ипотечный портфель населения составляет около 24,8 трлн рублей.
За год он вырос примерно на 10%.
То есть проблемная задолженность действительно увеличивается значительно быстрее всего портфеля.
Но ее доля по-прежнему невелика.
Это не ипотечный кризис.
Это сигнал о том, что период очень быстрого расширения кредитования начинает показывать последствия.
Ипотечный рынок вообще обладает одной неудобной особенностью.
Проблемы редко возникают одновременно с выдачей кредита.
Сначала заемщик получает ипотеку.
Потом несколько лет исправно платит.
Потом меняются доходы, расходы, семейная ситуация или условия рефинансирования.
И только после этого кредит может стать проблемным.
Поэтому сегодняшняя просрочка во многом рассказывает не о сегодняшнем рынке.
Она рассказывает о решениях, принятых раньше.
Особенно интересны в этом отношении кредиты 2023–2024 годов — периода очень активного использования льготной ипотеки и быстрого роста цен на новостройки.
Тогда главным вопросом было:
«Как купить квартиру?»
Теперь для части заемщиков постепенно становится актуальным другой:
«Как продолжать за нее платить?»
Это нормальный переход для кредитного цикла.
Но следить за ним стоит внимательно.
Особенно если просрочка продолжит расти значительно быстрее ипотечного портфеля.
На этой же неделе рынок получил новые правила главной льготной ипотечной программы.
С 1 октября семейная ипотека перестала быть одинаковой для всех семей.
Теперь ставка зависит от количества детей и региона.
В большинстве регионов семья с одним ребенком младше семи лет получает ставку 10%, с двумя детьми — 8%, с тремя — 6%, с четырьмя — 4%, с пятью и более — 2%.
Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области ставки выше.
Одновременно изменились максимальные суммы кредита, а срок субсидирования ограничен 15 годами.
Есть и интересное исключение.
Для строительства частного дома ставка сохраняется на уровне 6% независимо от количества детей и региона.
То есть государство не просто уменьшает или увеличивает поддержку.
Оно начинает гораздо точнее решать, какой спрос поддерживать сильнее.
Еще несколько лет назад покупателю было достаточно узнать цену квартиры и ипотечную ставку.
Теперь этого мало.
Одна семья может получить 4%.
Другая — 10%.
Третья может построить дом под 6%.
Четвертая вообще не берет ипотеку и покупает квартиру в рассрочку.
Пятая ждет снижения ставок и остается на вторичном рынке.
Все они находятся на одном рынке жилья.
Но стоимость денег для них совершенно разная.
Поэтому понятие «доступность недвижимости» становится все менее универсальным.
Доступна не квартира вообще. Доступна конкретная схема ее покупки конкретному покупателю.
Это довольно фундаментальное изменение.
И девелоперам придется адаптироваться к нему не меньше, чем покупателям.
На неделе Минстрой предложил сократить срок перечисления денег застройщикам после раскрытия счетов эскроу.
Сейчас банк может перечислять средства в течение десяти рабочих дней после выполнения установленных условий.
Предлагается сократить срок до трех рабочих дней.
На первый взгляд семь дней выглядят мелочью.
В недвижимости вообще много вещей, которые выглядят мелочью, пока рядом не появляется слово «триллион».
В 2024 году со счетов эскроу застройщикам было перечислено около 4,5 трлн рублей.
По расчетам Минстроя, возможность удерживать эти средства дополнительные семь рабочих дней могла приносить банкам около 22,5 млрд рублей в год.
То есть спор идет не столько о семи днях.
Он идет о стоимости семи дней.
Предложение Минстроя интересно не только технически.
Оно очень точно совпадает с общей логикой рынка.
Когда деньги дешевые, несколько дней ликвидности почти незаметны.
Когда деньги дорогие, каждый день начинает иметь стоимость.
Девелопер завершил проект.
Покупатель заплатил.
Дом введен.
Но капитал еще некоторое время остается в банке.
Для крупного застройщика ускорение его возврата означает возможность раньше погасить обязательства, снизить стоимость финансирования или направить средства в следующий проект.
Поэтому семь дней внезапно становятся предметом законодательной инициативы.
Дорогие деньги вообще обладают удивительным свойством.
Они заставляют считать то, что раньше округляли.
Но самая показательная история недели, возможно, происходит не на рынке жилья.
За девять месяцев 2026 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент составил около 840 млрд рублей.
Почти столько же, сколько годом ранее.
Если остановиться на этой цифре, можно сделать вывод, что инвестиционный рынок чувствует себя удивительно стабильно.
Но внутри этих 840 млрд находится другая цифра.
229 млрд рублей.
Или 27,2% всего объема.
Именно столько пришлось на стрессовые сделки.
Продажи через аукционы.
Реализацию активов для погашения кредитов.
Продажу конфискованного имущества.
То есть почти каждый третий инвестиционный рубль пришел на рынок не только потому, что кто-то хотел купить.
Но и потому, что кому-то было необходимо продать.
Это важное различие.
Два рынка могут показать одинаковые 840 млрд рублей инвестиций.
Но в первом случае собственники продают активы, потому что инвесторы предлагают привлекательную цену.
Во втором — потому что капитал дорогой, долг нужно обслуживать, а актив становится источником ликвидности.
В статистике обе сделки выглядят одинаково.
В экономике — совершенно по-разному.
Особенно показателен складской сегмент.
На него пришлось 66% стрессовых инвестиций.
Во многом это связано с крупными сделками с бывшими активами Raven Russia, поэтому переносить эту долю на весь складской рынок было бы неправильно.
Но сам масштаб стрессовых сделок игнорировать уже сложно.
Причем консультанты ожидают, что и в 2027 году их доля может оставаться около 30%.
То есть речь идет не обязательно об одном необычном квартале.
Стрессовые активы становятся заметной частью инвестиционного рынка.
Есть еще одна интересная деталь.
Инвестиции частных покупателей в коммерческую недвижимость выросли примерно на 40%, до 191 млрд рублей.
Когда стоимость заемных денег высока, преимущество получают те, кому заемные деньги нужны меньше.
Это довольно старая закономерность.
Дорогой капитал ухудшает положение заемщика.
Но одновременно создает возможности для покупателя с собственными средствами.
Поэтому нынешний рынок нельзя описывать только словами «сложно» или «плохо».
Для одного участника высокая ставка означает невозможность удерживать актив.
Для другого — возможность этот актив купить.
Недвижимость не уничтожает капитал.
Она довольно часто просто меняет его владельца.
На первый взгляд — почти ничего.
Рассрочка относится к покупке квартиры.
Просрочка — к банковскому кредиту.
Эскроу — к финансированию строительства.
Стрессовые сделки — к инвестиционному рынку.
Но все четыре истории этой недели говорят об одном.
Стоимость денег изменила значение времени.
Покупатель переносит платеж.
Банк ждет платеж.
Девелопер ждет деньги с эскроу.
Собственник коммерческого объекта иногда больше не может ждать и продает актив.
В каждом случае время превращается в финансовую величину.
Именно поэтому рынок недвижимости 2026 года нельзя анализировать только через цены квадратного метра.
Нужно смотреть еще и на движение денег между участниками.
Кто платит.
Кому.
Когда.
И за чей счет финансируется ожидание.
Это особенно заметно в новостройках.
Один и тот же объект может продаваться через семейную ипотеку.
Через рыночную ипотеку.
Через субсидированную ставку.
Через рассрочку.
С большим первоначальным взносом.
С последующим рефинансированием.
Цена квартиры при этом может практически не меняться.
Но экономика покупки будет совершенно разной.
Поэтому за красивым прайсом все чаще скрывается второй документ — график платежей.
И иногда именно он рассказывает о стоимости квартиры больше, чем цена квадратного метра.
Первое — расторжения ДДУ с рассрочкой.
Сегодня их уровень остается относительно небольшим. Если он начнет заметно расти, это будет одним из первых признаков того, что часть отложенного спроса оказалась финансово переоценена.
Второе — ипотечная просрочка.
Важна не столько абсолютная цифра, сколько ее динамика относительно всего ипотечного портфеля.
Третье — реакция рынка на новые условия семейной ипотеки.
Октябрь впервые покажет, как покупатели распределятся между ставками, регионами, новостройками и ИЖС.
Четвертое — стрессовые инвестиционные сделки.
Если их доля действительно останется около 30%, вынужденные продажи станут одним из самостоятельных источников предложения коммерческой недвижимости.
И пятое — новые проекты девелоперов.
Потому что все финансовые механизмы в конечном счете сходятся в одном вопросе:
достаточно ли у застройщика денег и уверенности, чтобы начать строить следующий дом?
В первом выпуске Russian Estate мы писали, что рынок недвижимости учится жить без дешевых денег.
Во втором увидели, что разные его части начали расходиться: вторичка возвращает покупателей, а первичный рынок все сильнее зависит от конкретной финансовой программы.
Третья неделя показывает следующий этап.
Рынок научился покупать время.
Покупатель берет рассрочку и переносит платеж.
Девелопер получает продажу сегодня и деньги завтра.
Банк удерживает капитал на эскроу еще несколько дней.
Инвестор ждет стрессовый актив по интересной цене.
Собственник продает, потому что ждать больше слишком дорого.
Все это позволяет рынку продолжать работать даже тогда, когда стоимость денег остается высокой.
Но время — не бесплатный ресурс.
У любой рассрочки наступает платеж.
У любого кредита — дата обслуживания.
У любого проекта — момент, когда нужно начинать следующий.
И у любого инвестора — точка, после которой ожидание перестает быть стратегией.
Поэтому главный вопрос рынка недвижимости этой осенью постепенно меняется.
Мы уже достаточно долго спрашивали:
«Когда деньги снова станут дешевыми?»
Теперь стоит задать другой:
«Кто сможет дождаться этого момента?»
Возможно, именно ответ на него определит, кому будут принадлежать лучшие активы, какие проекты действительно будут построены — и кто окажется сильнее, когда следующий цикл начнется.
Russian Estate | Неделя недвижимости
Наши менеджеры помогут принять взвешенное решение и подобрать подходящий объект.
